原标题：万科股权再生背后的都市圈楼市新形态万科股权再生将要告一段落，这是楼市跑马圈地时代完结的标志，堪称我国楼市存量时代和都市圈时代来临的标志，搭起在轨道上的楼市将步入新机遇。今年以来，面临京沪穗浅的高房价，都市圈内二、三线城市商品房销售量价很快上升，表明都市圈简化在草根层面已在自发性前进。轨道交通的大发展，毫无疑问将是都市圈更进一步发展的扎实承托。
轨道+物业，将高效率拓展都市圈周边的空间，再生中心区-卫星城的都市人口、产业产于新格局。持续了大半年的万科股权之争慢迫近告一段落时分了。
当所有人期望复牌日来临，入围谜底时，万科股权之争又现新剧情。6月12日，万科与深铁举办战略合作备忘录签字仪式，并开会新闻发布会。事实上，这个仪式是对3个月前万科宣告通过定向回购引进浅铁的手续仪式。当然，万科联姻深圳地铁（下全称深铁）能否如愿以偿，相当大程度上各不相同华润、宝能、安邦和万科管理层博弈论的结果。
3个月前，让万科空欢喜一场的万科深铁联姻签字仪式之所以草草中止，原因就在于万科第二大股东华润出人意料地对引进深铁传达了不满情绪。作为铁杆反对万科近20年的老大哥，华润车祸夺权，让此前扑朔迷离的宝万之争，万科管理层革新股权构架，铺垫城市设施服务运营商转型徒增几多惊悚。尽快平息股权之争是头等大事，在复牌的前一周，万科深铁高调签署，或已是这次股权之争落地作好了打算。
引发各方普遍留意的是，这次签字仪式前的2016轨道交通与城市发展高端论坛意味深长。一则，深铁董事长林茂德表态要全力前进地铁+万科合作，王石则以深铁轨道+物业与万科转型方向高度与众不同来对此，向外界表达了郎情妾意的合力决意；二则，实时引进东莞、重庆地铁投资方，并交顺延国内轨道建设PPP及一带一路，意味著万科与深铁的合作毕竟仅限于深圳市场，而是要挖出都市圈及海外市场红利。另外，各路大佬们在论坛上反复强调万科与深铁的合作背景，即房地产和城市化都转入下半场，前者道别了黄金时代，正在打开刮骨疗伤的转型；后者转入了大都市圈时代，未来人口和财富都将向都市圈移往。楼市下半场碰上大都市圈时代，乃是轨道+物业发展的良机，也是楼市的铂金时代。
而万科这次先行一步，在全国已研发了20个地铁上盖物业、与国内地铁公司合作开发了37个项目。同时，王石特别强调，万科地铁项目利润率要高达一般项目30%。同时，作为全球仅次于的住宅专业开发商，万科工厂化的成本掌控、几近主权的融资成本、城市设施（教育和物业等）先行转型、国内核心城市占据、海外拓展等方面的优势，在国内开发商中无出其右。
在都市圈内的核心城市地价、房价普涨的情况下，轨道+物业不致要找寻开发成本较低、产品打造出能力强劲的开发商。由此可见，在股权集中、资本市场一股坐大而管理层股权弱势的情况下，万科浅铁再行论坛、后签署的高调之荐，意图向市场和股东们表达一个反感的信号，即反对两者联姻才能共享地铁经济红利。
同时，这也是在向第一、二大股东宝能、华润抛橄榄枝，反对万科引进浅铁是共赢之荐。就宝能而言，在其举牌万科的资金中，有三分之二是靠低现金短期趸缴纳万能险融资取得的，考虑到极大的到偿还债务压力、复牌后万科股票有可能的补跌风险，尤其是与深铁联姻将有助提高万科股票的PE，估算宝能投反对票的概率较小。
华润新的掌门傅育宁把戏，当与其卸任后的华润发展战略和压力有关。当前，生产能力不足、电商冲击，华润在建材、零售、电力等主业上的靓丽业绩已难持续，在零售和医药上开始做到除法。
新一轮央企重组风雨意欲来，上层拒绝央企充分发挥大位快速增长关键作用，作为2015年华润业绩仅次于功臣（贡献集团26.5%的利润）的地产板块空前得宠，这就是为何集团要将华润置地打造出为千亿房企的原因所在。今年，深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩，将再行拔头筹。华润置地也早就将深圳旧房改建作为冲刺千亿房企的主攻方向。
但是，逐鹿深圳旧房改建的龙头房企云集，而房价、地价加剧造成征地成本加剧，原有改为风险增大。在万科手牵手深铁构成了强强人组之后，一方面，地铁+物业将沦为华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权也不会被溶解，期望以大股东优势统合万科、做到大地产的战略显得明朗。但是，如果没宝能的反对，即便华润赞成也是白搭。而且，此次签字仪式和新闻发布会上，作为深铁娘家人的深圳国资委、中国轨道资本投资一哥中轨集团、中国城市轨道交通协会皆回应反对，期望深圳在轨道物业研发和反对都市圈上充分发挥带头作用，一定程度表明政府的态度。
而且，双方有意识地将此次合作下降到PPP和一带一路的改革高度，也使得华润投反对票疑虑大幅提高。同时，近期各地地王中70%为央企建，据报近期有数央企被约谈。作为国家顶梁柱的央企，在大位快速增长、胆改革中充分发挥中流砥柱的起到，也是华润要考虑到的根本性因素。2015年，万科每10股收益7.2元，股息缴纳亲率约45%，再度夺得上市公司收益牛称号。
无论从哪方面看，在四起是钱却去找将近好去处和资产配备荒的当下，持有人股票做到财务投资者，共享万科PE下沉红利，无不为华润的拟合自由选择。依据上述分析，笔者指出，华润投赞成票的可能性也较小。万科股权再生将要告一段落，这是楼市跑马圈地时代完结的标志，堪称我国楼市存量时代和都市圈时代来临的标志，搭起在轨道上的楼市将步入新机遇。
去年以来的楼市大分化，以及近期热点城市地王大大，已表明出有人群开始向都市圈迁移的偏向。目前，京沪穗浅轨道对城市交通的承担亲率分别为42%、51%、47%和28%，而东京、伦敦、纽约已超过了80%至90%的水平，这是我国都市圈核心区能力的受阻所在。
轨道+物业，一方面将高效率拓展都市圈周边的空间，再生中心区-卫星城的都市人口、产业产于新格局。今年以来，面临京沪穗浅的高房价，都市圈内二、三线城市商品房销售量价很快上升，表明都市圈简化在草根层面已在自发性前进。轨道交通的大发展，毫无疑问将是都市圈更进一步发展的扎实承托；另一方面，高房价和高地价抗拒下，大城市空间重塑的改建成本高不可攀，轨道+物业带给的空间电子货币效应，通过物业销售还清，将为这种再生和集约利用获取充裕的资金流，而楼市的铂金时代就秘藏在这中间。
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